Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, chính thức có hiệu lực từ ngày 15/8 vừa qua đã được dư luận đón nhận tích cực bởi nhiều quy định rõ ràng liên quan đến các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước có nguyện vọng sở hữu, giao dịch nhà ở tại Việt Nam.
Thông tư số 19/2016/TT-BXD được ban hành góp phần tạo thuận lợi, “gỡ vướng” nhiều thủ tục chuyển nhượng, sở hữu nhà ở. (Ảnh: TL)
Cụ thể, tại Điều 16, Thông tư 19 quy định về nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, trong đó nêu rõ, việc lựa chọn đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thực hiện theo quy định tại Điều 49, Điều 51 của Luật Nhà ở và Điều 14 của Thông tư. Trường hợp quỹ nhà ở xã hội không đủ để bố trí cho tất cả các đối tượng có đủ điều kiện đăng ký thuê, thuê mua thì thực hiện lựa chọn thông qua phương pháp chấm điểm theo thang điểm tối đa là 100, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết cho thuê, thuê mua trước.
Dựa trên nguyên tắc chấm điểm và thang điểm, cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở hoặc cơ quan quản lý nhà ở có thể đưa ra các lựa chọn đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước đang được giao quản lý, đảm bảo công khai, minh bạch, đúng đối tượng.
Ngoài ra, đối với loại hình mua bán nhà ở thương mại, Thông tư số 19/2016/TT-BXD quy định, các tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó. Nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
Cùng với đó, trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng được Thông tư 19 hướng dẫn chi tiết, đưa ra các mẫu biểu thống nhất. Theo đó, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.
Điều đặc biệt trong Thông tư này còn có các điều khoản hướng dẫn rất chi tiết cách thức xác định số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu. Trong đó, đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà.
Đối với nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, nhà biệt thự) mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án và tối đa không vượt quá 250 căn nhà; trường hợp có từ 02 dự án trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án và tổng sổ nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án không vượt quá 250 căn nhà.
Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, Thông tư 19 mới được ban hành có nhiều điểm kế thừa và làm rõ Nghị định 76 và Thông tư 16 trước đó, và cũng tại Thông tư này đã đưa ra được các biểu mẫu rất cụ thể, từ định hướng phát triển, nhu cầu quản lý liên quan đến các cơ quan nhà nước trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, cho đến các mẫu đơn mua, thuê mua hợp đồng hướng tới nhiều đối tượng cụ thể trong xã hội, bảo đảm sự nhất thể hóa trong quá trình ban hành văn bản. Với sự ra đời của Thông tư mới, có thể khẳng định một số vướng mắc trước đây về trình tự thủ tục, hồ sơ giấy tờ đã được xử lý.
