Với định hướng coi du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu GDP, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội nên lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng được quan tâm, phát triển. Tuy nhiên, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ven biển condotel - một sản phẩm nghỉ dưỡng tầm trung, thanh khoản cao, được thị trường yêu thích sẽ được tháo gỡ những rào cản như thế nào để góp phần quan trọng phát triển du lịch, tạo nhiều việc làm, thu hút nguồn ngoại tệ, tăng nguồn thu ngân sách, khai thác tiềm năng sẵn có của quốc gia và quảng bá hình ảnh đất nước ra thế giới?
Condotel như một xu hướng mới ở Việt Nam
Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng với các sản phẩm đa dạng như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại, căn hộ khách sạn (condotel).
Sự xuất hiện của mô hình căn hộ - khách sạn tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới ngày càng trở nên mạnh mẽ trên thị trường. Theo dự đoán của các chuyên gia, condotel ven biển sẽ thống trị thị trường nghỉ dưỡng do nguồn cung vẫn đang trên đà tăng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai.
Trong bối cảnh đó, cơ chế pháp lý rõ ràng cho hình thức condotel ven biển là vấn đề không còn nằm ở việc đi trước đón đầu mà là điều chỉnh thực trạng, xu thế phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản.
Hội thảo “Toàn cảnh thị trường BĐS, phân khúc Condotel - cơ hội và thách thức” do Báo Xây dựng tổ chức ngày 16/1/2017 tại Hà Nội sẽ nhằm đánh giá thực tiễn, đề xuất Quốc hội xem xét điều chỉnh chính sách, pháp luật để Chính phủ và các Bộ ngành có liên quan điều chỉnh và/hoặc ban hành các nghị định, thông tư mới về condotel ven biển là một hoạt động đặc biệt có ý nghĩa.
Từ thực tiễn kinh doanh, Tập đoàn CEO nhận thấy các quy định pháp luật liên quan tới bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng chưa thật sự đầy đủ, còn có những cách hiểu khác nhau và sự áp dụng khác biệt giữa các địa phương. Đó là:
Bất cập về quy hoạch
Thông thường, đất tại các khu vực ven biển được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ. Với đề xuất condotel ven biển được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở, chúng tôi đề nghị đưa nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở của condotel ven biển vào quy hoạch chi tiết 1/500 của Dự án trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án với một tỷ lệ đất ở không hình thành đơn vị ở nhất định (ví dụ: tỷ lệ là 15% tổng diện tích đất dự án). Điều này sẽ tạo thuận lợi, chủ động cho doanh nghiệp ngay từ khi triển khai dự án, xác định cụ thể nguồn thu ngân sách nhà nước đối với từng loại đất trong dự án và giảm chi phí, thời gian chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở cho cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp.
Quy chuẩn kỹ thuật
Hiện tại, chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel ven biển. Việc xây dựng condotel ven biển được áp dụng quy chuẩn tương tự như xây dựng nhà chung cư theo QCVN 04-1:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng ban hành kèm theo Thông tư số: 05/2015/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ xây dựng ngày 25 tháng 04 năm 2015 (“Quy chuẩn (“Quy chuẩn”).
Có thể nói, mặc dù về hình thức condotel ven biển có nhiều điểm tương đồng với nhà chung cư song do mục đích sử dụng hoàn toàn khác biệt (làm khách sạn phục vụ nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở) nên việc áp dụng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình.
Ví dụ: Theo Quy chuẩn, cứ 100m2 diện tích căn hộ phải có 20m2 diện tích chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe); trong tòa nhà phải có hệ thống thu gom rác (bằng đường ống đổ rác hoặc thùng thu gom rác đặt tại từng tầng), mỗi tầng phải có buồng thu rác đặt tại từng tầng, khoảng cách từ cửa căn hộ đến buồng thu rác gần nhất không được quá 25m; mỗi nhà chung cư phải có không gian sinh hoạt chung với chỉ tiêu sử dụng tối thiểu bằng 0,8m2 trên một căn hộ. Những yêu cầu nêu trên trong Quy chuẩn nhằm phục vụ cho việc sinh hoạt của các hộ gia đình tại các nhà chung cư mà nếu áp dụng cho condotel ven biển với mục đích nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở sẽ không phù hợp. Vì vậy, chúng tôi đề xuất các cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật cho condotel ven biển trên cơ sở phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng của dòng bất động sản này.
Thủ tục pháp lý
Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (Giấy chứng nhận) cho khách hàng mua condotel ven biển. Theo nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển chưa được cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.
Chúng tôi cho rằng, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel ven biển (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận, dù Dự án condotel ven biển đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.
Điều này cũng giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong Dự án vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thể chấp chính căn hộ tài sản hợp pháp của mình, để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thời hạn sở hữu condotel ven biển
Từ thực tế kinh doanh, chúng tôi thấy rằng, về mặt tâm lý, đa số khách hàng khi mua bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này.
Về mặt chính sách, pháp luật, một số các địa phương có dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã có chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở (áp dụng đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), qua đó tạo cơ sở để người mua bất động sản nghĩ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài.
Theo chúng tôi, phương án chuyển đổi này nên được áp dụng tương tự đối với condotel ven biển, theo đó các dự án condotel ven biển được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở.
Về lâu dài, để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho đất ở không hình thành đơn vị ở, chúng tôi đề xuất sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 như sau: Bổ sung vào khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai về đất phi nông nghiệp loại đất ở không hình thành đơn vị ở. Bổ sung vào Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được quy hoạch xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở.
Đây sẽ là giải pháp thúc đẩy phát triển bất động sản nghỉ dưỡng vì góp phần tạo tâm lý yên tâm cho nhà đầu tư, thu hút dòng vốn đầu tư vào các dự án condotel ven biển mà vẫn đảm bảo mục đích của dự án, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, không gây thêm áp lực về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho khu vực dự án vì không có việc hình thành đơn vị ở.
Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán condotel
Pháp luật kinh doanh bất động sản mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai.
Nhằm đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân, theo chúng tôi, pháp luật nên quy định chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu. Cụ thể, cần sửa Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản bổ sung trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai và có hướng dẫn cụ thể về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.
Sở hữu condotel ven biển của cá nhân nước ngoài
Khoản 2 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản quy định “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng của nhà, công trình xây dựng đó”.
Như vậy, cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm đối tượng được mua condotel ven biểntrong khi thực tế cho thấy rất nhiều cá nhân nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào loại hình bất động sản này. Nhằm mở ra cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư rất tiềm năng về cho đất nước, chúng tôi đề xuất pháp luật nên sửa đổi quy định này theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua condotelven biển để đầu tư kinh doanh và, vì mục đích quản lý, có thể quy định các hạn chế đối với cá nhân nước ngoài khi sở hữu condotelven biển tương tự như đối với nhà ở như: hạn chế số căn được sở hữu trong một khu vực, hạn chế về thời hạn sở hữu.
Tài chính
Thời gian vừa qua, do các khách hàng mua condotel ven biển chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ đã mua nên họ không thể tiếp cận các nguồn tín dụng nhằm giải quyết khó khăn tài chính khi đầu tư căn hộ. Đây cũng là cản trở lớn đối với nhiều khách hàng khi quyết định mua hay không mua căn hộ nghỉ dưỡng.
Chúng tôi mong muốn rằng, cùng với việc quy định rõ ràng về quyền được cấp Giấy chứng nhận của người mua căn hộ như chúng tôi đã đề xuất ở trên, Ngân hàng nhà nước sẽ có các quy định cụ thể hướng dẫn về thế chấp Giấy chứng nhận căn hộ nghỉ dưỡng để vay vốn đồng thời xem xét triển khai gói vay ưu đãi cho các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng nhằm thúc đẩy sự phát triển của dòng sản phẩm này trong thời gian sắp tới.
Đó là một số quan điểm, đề xuất của Tập đoàn CEO về chính sách, pháp luật liên quan đến condotel ven biển. Chúng tôi mong Quốc hội và Chính phủ sẽ quan tâm điều chỉnh, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật liên quan trong thời gian sớm nhất có thể, đặc biệt là các văn bản pháp luật về đất đai, bất động sản nhằm tạo cơ chế thông thoáng, thu hút đầu tư cho dòng sản phẩm bất động sản này qua đó góp phần phát triển du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn – của đất nước.
Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn C.E.O
